El bochorno del precio de la vivienda en España

¿Se podría construir una vivienda en España por 135.000€? Según este artículo escrito por el veterano arquitecto José Manuel Sanz, donde se mencionan las posibles causas y culpables de los actuales precios, sería posible

Construir una vivienda en España con calidades normales cuesta alrededor de 1000 euros/m², de ejecución material. Cabe sumar un 20 % de gastos y beneficio de la empresa constructora y un 15 % por Tasas, Licencias y Honorarios profesionales de los técnicos responsables del proyecto y la dirección de obra. Las desviaciones que pueden producirse sobre esas cifras son poco significativas.

Eso quiere decir que una vivienda de 75 m² útiles y aprox. 100 m² construidos incluyendo espesores constructivos y repercusión de partes comunes, supone un coste de construcción total por todos los conceptos de 135.000 euros por vivienda

75 m² útiles son suficientes para dotar a una vivienda de un vestíbulo, cuarto de estar-comedor, cocina, tres dormitorios y dos baños. En una ciudad como Madrid – y en otras muchas, el precio de la vivienda descrita, según zonas, oscila entre 300.000 y 1.000.000 de euros (sin incluir los posteriores gastos financieros de una hipoteca). El precio medio esta entre 500.000 y 600.000€

¿Qué ingredientes faltan por añadir a aquellos 135.000 euros para llegar a estos disparatados costes? Fundamentalmente dos:

1. El coste del solar donde se va a construir
2. El Beneficio del promotor de la construcción

EL COSTE DEL SOLAR

Los principales factores que hacen crecer el coste del solar son:

La escasez de suelo finalista (es decir listo para construir). Cualquier bien escaso eleva su precio ante el aumento de la demanda. Los responsables son los políticos. Es obligación de los responsables políticos en el área del Urbanismo proporcionar suelo suficiente para que en su déficit no encuentren su agosto los especuladores, como ocurre ahora.  Ofertar suelo público a precio razonable que pueda competir con el suelo privado es el medio más eficaz para moderar el precio de éste.

La especulación del suelo privado se produce en la multiplicación de las operaciones de compraventa por la intervención de mediadores. Con frecuencia una cadena de ellos. La fragmentación de los beneficios en esta cadena los hace elevarse muy por encima de lo razonable, alcanzando en la mayoría de los casos precios desorbitados que repercuten ineludiblemente en el precio final de la vivienda. Por poner un ejemplo fácil de entender: Imaginad un solar urbano de 500 m² con una edificabilidad de 3m²/m² es decir con 1500 m2 edificables computables, equivalentes aprox. a 1700 m construidos, y que valga 1.700. 000 supondrá que, cada una de las 17 viviendas de ese tamaño que puedan construirse en él, vera aumentado su coste en otros 100.000 euros. Esos “mediadores” que especulan, no añaden valor alguno ni a la calidad de la construcción ni tienen responsabilidad sobre ningún aspecto técnico, pero, desde la sombra y muchas veces desde el anonimato, obtienen un beneficio diez veces superior -o más- que el arquitecto y el arquitecto técnico juntos, que sin embargo responden con responsabilidad civil y sus correspondientes seguros durante diez años, de sus decisiones técnicas.

Solo una oferta suficiente de suelo publico a precio razonable puede paliar esta situación.

EL BENEFICIO DEL PROMOTOR

Cualquier negocio espera beneficio y es justo que lo alcance por el factor de riesgo que conlleva cualquier inversión.

Pero una oferta escasa y por tanto   una alta demanda altera el normal equilibrio.  Muchos quieren lo mismo y pugnan por obtenerlo pagando más por el mismo bien, una vivienda en este caso. Ante esta situación cabe la tentación de subir desmesuradamente el precio ante la probable alternativa de que haya siempre alguien que lo pague. Este es el primer factor que encarece el precio final, la espiral ascendente en la que se convierte en este caso el mercado inmobiliario.

El alto coste del suelo añade un grado de inseguridad en la inversión que sugiere encontrar compensación en un beneficio demasiadas veces exagerado.

Al igual que en el caso de los solares una oferta publica de viviendas a precios controlados conllevaría, al aumentar la oferta y la competencia, a una moderación de los precios de la vivienda libre.

Por tanto, el Gobierno y las Comunidades, con una eficaz política de oferta de suelo y de viviendas protegidas a precios asequibles puede y debe ser el remedio a una situación injusta de precios descontrolados.  El acceso a la vivienda es prohibitivo y paralelamente, ante esta situación, se disparan de manera desenfrenada los precios de los alquileres, generando un problema social de primera magnitud.

El gobierno actual ha prometido, en todas sus campañas construir cientos de miles de viviendas públicas, ¿Dónde están? Como tantas otras promesas, han sido incumplidas.

Con ser estas las principales razones, no son las únicas. Otro factor esencial, que al aumentar el riesgo de inmovilización de la inversión “anima” a los promotores a subir los precios es la ineficaz gestión municipal en el estudio y la concesión de las Licencias.

En la era de la automatización, los ordenadores y la IA, en los Ayuntamientos se sigue trabajando como en el siglo XIX. No hace tanto que un técnico municipal, me dijo que él no tenia porqué mirar los planos en el ordenador. No digamos utilizar otros programas que permiten estudiar eficazmente un proyecto con importante ahorro de tiempo. La propia movilidad de un expediente entre los distintos departamentos es desesperantemente lenta. La repercusión de la falta de control del tiempo de concesión en la seguridad del inversor supone un factor de la mayor importancia en el precio final. Porque la inseguridad en los tiempos se traduce en inseguridad en los costes por su variación lo que conlleva siempre a un sobre precio. Esa misma inseguridad hace desistir a muchos potenciales inversores en vivienda, reduciendo la competencia y, por tanto, subiendo los precios.

LOS CULPABLES

Ya han sido señalados aquí.

Pero no quiero dejar pasar la ocasión de recordar que un político idiota, secundado por muchos otros tan idiotas como él, soltó la “especie “de que los honorarios de los arquitectos resultaban inflacionistas y repercutían negativamente sobre el precio de la vivienda. Era mentira y lo sabían, pero sirvió para anular las tarifas oficiales de arquitecto que garantizaban una contraprestación justa y legitima a la labor del profesional. Éste, mal defendido por sus Colegios profesionales, se ha visto desde entonces lanzado a la selva de competir con otros a la baja. No hace falta decir que muchos de los “ganadores” de esas pujas, no lo hacen precisamente ni por su capacidad ni por su experiencia.

El resultado, esperable, ha sido inseguridad de los clientes peor informados y aumentos de las cuotas de las compañías de seguros por el aumento de los conflictos y demandas por defectos de construcción.

Para mayor claridad de la falsedad practicada señalaré que la repercusión de ese “abaratamiento” de los técnicos puede estimarse en unos 1.500 -2.000 euros/vivienda lo que representa a los precios actuales 3 euros de cada mil euros de su coste final. Pero para mayor claridad aún, puedo asegurar que ese” abaratamiento” nunca se repercutió en reducir su precio sino en sumarlo al beneficio.

Confirmar, por tanto, que son las distintas autoridades públicas, por promesas incumplidas, inacción o incompetencia, las principales responsables del coste disparatado de las viviendas en España.

Una vivienda como la descrita, de 100m² construidos, con un programa suficiente, debería tener hoy un coste justo que oscilaría, según zonas y situaciones, entre un 20% y un 40%  menor que los precios actuales.

José Manuel Sanz arquitecto